Zastanawiasz się czasem, czy rynek nieruchomości jest już na skraju przepaści? Czy myślisz o zakupie domu, mieszkania, a może inwestycji, ale z tyłu głowy coś Cię niepokoi? Coś jakby głos, który mówi: „Hej, to może być bańka!”. Jeśli tak, to świetnie, że tutaj trafiłeś. Dziś porozmawiamy o tym, jak rozpoznać nadchodzącą bańkę na rynku nieruchomości. Nie bój się, nie będę rzucał w Ciebie nudnymi wykresami ani wytycznymi z książek do ekonomii. Zamiast tego, przejdziemy przez temat tak, jakbyśmy gadali przy kawie.

Czym jest bańka na rynku nieruchomości?

No dobrze, zacznijmy od podstaw. Czym jest ta mityczna „bańka”, o której wszyscy mówią, ale nikt jej tak naprawdę nie widział, aż pęknie? Bańka na rynku nieruchomości to moment, w którym ceny nieruchomości są sztucznie zawyżone i nie odpowiadają ich rzeczywistej wartości. Zwykle wynika to z nadmiernej spekulacji – kupujemy, bo myślimy, że ceny będą rosły w nieskończoność. Potem nagle… BUM! Ceny spadają, ludzie tracą pieniądze, a rynek ląduje na twardym gruncie. Brzmi strasznie? No cóż, nie musi, jeśli wiesz, jak rozpoznać oznaki, że coś takiego nadchodzi.

1. Zbyt szybki wzrost cen

Pierwszy i najbardziej oczywisty sygnał, że coś jest nie tak, to gwałtowny wzrost cen nieruchomości. To trochę jak z ciastem – jeśli drożdże działają zbyt szybko, zaczynasz się zastanawiać, czy zaraz nie wybuchnie. Jeśli widzisz, że ceny mieszkań i domów rosną jak na drożdżach, rok po roku biją rekordy i wszyscy wokół kupują jak szaleni – to może być pierwszy sygnał, że mamy do czynienia z bańką. Pamiętaj, nic nie rośnie w nieskończoność.

Czy w ostatnich latach mieliśmy szybki wzrost cen? Tak, zwłaszcza od 2015 roku, w którym RPP obniżyła stopy procentowe do 1,5% coraz więcej ludzi zaczęło kierować swoją uwagę na nieruchomości.

2. Łatwy dostęp do kredytów

„Chcesz kredyt? Proszę bardzo! I jeszcze jeden do tego?”. Jeśli widzisz, że banki rozdają kredyty hipoteczne niemal każdemu, kto ma puls, to nie jest to dobry znak. Czy taka sytuacja miała ostatnio miejsce? Tak, zwłaszcza od 2020 roku kiedy RPP obniżyła stopę procentową do absurdalnego poziomu 0,1%.

Nadmierna dostępność kredytów napędza sztuczny popyt, który kończy się równie szybko, jak się zaczyna.

3. Masowe inwestycje

Widzisz, że nagle wszyscy są inwestorami? Twój fryzjer mówi Ci, że kupuje drugie mieszkanie na wynajem, sąsiadka, która nigdy nie interesowała się rynkiem, inwestuje w apartament na wynajem krótkoterminowy, a znajomy z pracy mówi, że za kilka miesięcy zainwestuje w trzecią nieruchomość. Zamiast podekscytować się ich sukcesem, powinna Ci zapalić się czerwona lampka.

W przeszłości, gdy rynek nieruchomości wchodził w fazę bańki, coraz więcej osób rzucało się na inwestycje, bo… „wszyscy tak robią”. To przypomina trochę wyścig na szczyt góry, gdzie na końcu i tak ktoś musi spaść. Oczywiście, inwestowanie w nieruchomości to świetny pomysł, ale tylko wtedy, gdy robisz to z głową i w odpowiednich warunkach rynkowych.

Czy taka sytuacja miała ostatnio miejsce? Oczywiście, od 2021 byliśmy jej świadkami aż do momentu, w którym RPP podniosła stopy procentowe do poziomu 6,75% 1 września 2022 roku.

4. Zignorowanie podstaw ekonomii

Kiedy nagle ceny nieruchomości są oderwane od podstawowych wskaźników ekonomicznych, takich jak wzrost wynagrodzeń czy poziom zatrudnienia, to kolejny sygnał ostrzegawczy. Średnie wynagrodzenie w Warszawie w 2023 roku wynosiło około 9490 zł brutto. W 2023 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wynosiła około 14 364 zł/m². Relacja wynagrodzenia do m2 wynosiła 0,66. A jak było w 2014 roku? Średnie wynagrodzenie 5000 zł a m2 kosztował 7344 zł/m2. Relacja wynosiła: 0,68. Jak widzimy relacja w ciągu 10 lat do końca 2023 zachowała się na podobnym poziomie.

Na ten moment średnia cena ofertowa mieszkania w Warszawie wynosi około 18000 zł/m2 a W 2024 roku średnie wynagrodzenie w Warszawie wynosi około 9422,99 zł brutto. Relacja w 2024 uległa dużej zmianie i spadła na 0,52 także pytanie czy zaczyna coś się święcić..?

Podstawowe zasady ekonomii mówią nam, że ceny nieruchomości powinny być powiązane z tym, ile ludzie zarabiają. Jeśli ta relacja zostaje zaburzona, to znak, że coś jest nie tak.

5. FOMO na rynku

FOMO – czyli „Fear of Missing Out”, strach przed tym, że coś nas ominie, to potężna siła. Na rynku nieruchomości jest to zjawisko szczególnie niebezpieczne. Jeśli widzisz, że ludzie kupują mieszkania, bo boją się, że ceny jeszcze bardziej wzrosną, a Ty sam zaczynasz się bać, że zostaniesz w tyle, zatrzymaj się na chwilę. Pamiętaj, nie każdy trend jest wart śledzenia.

Bańka często rośnie na bazie strachu przed przegapieniem okazji. Ludzie kupują nieruchomości, bo boją się, że za chwilę ich już nie będzie, a ceny poszybują w górę. Tymczasem często bywa tak, że właśnie wtedy warto się wstrzymać.

Jak sobie z tym radzić?

Nie chcę Cię zostawiać tylko z tymi niepokojącymi sygnałami. Co możesz zrobić, jeśli widzisz, że rynek nieruchomości zaczyna przypominać bańkę?

Zrób dokładny research. Przed zakupem nieruchomości sprawdź, jakie są realne trendy na rynku. Czy ceny rosną naturalnie, czy są wynikiem spekulacji?

Porównaj ceny do dochodów. Czy ceny nieruchomości są zgodne z tym, ile ludzie w Twojej okolicy zarabiają? Jeśli nie, to sygnał, że coś może być nie tak.

Nie ulegaj presji. Jeśli czujesz, że musisz coś kupić „już teraz, bo potem będzie drożej”, zastanów się dwa razy. Bańka często pęka w momencie, kiedy wszyscy są pewni, że ceny będą tylko rosły.

Jeśli czujesz się zagubiony na tym szalonym rynku nieruchomości, jestem tutaj, aby Ci pomóc.

Mam za sobą lata doświadczeń w branży, widziałem wzloty i upadki rynku nieruchomości i wiem, jak radzić sobie w trudnych czasach.

Skontaktuj się ze mną, a razem przeanalizujemy, co będzie najlepszym rozwiązaniem dla Ciebie.

Podsumowanie

Rozpoznanie nadchodzącej bańki na rynku nieruchomości nie jest łatwe, ale jest możliwe, jeśli zwracasz uwagę na odpowiednie sygnały. Zbyt szybki wzrost cen, łatwy dostęp do kredytów, masowe inwestycje, oderwanie cen od podstaw ekonomii i FOMO – to wszystko może wskazywać, że bańka zbliża się do pęknięcia.

Nie pozwól, aby rynek Cię zaskoczył. Przyjrzyj się uważnie sytuacji, podejmuj mądre decyzje i zawsze bądź przygotowany na różne scenariusze. A jeśli potrzebujesz porady – wiesz, gdzie mnie znaleźć!